Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Пляжный сезон закончился, а инвесторы не хотят падать в цене. Но так ли это? А еще Сочи впервые обогнал Москву по ценам новостроек в объявлениях… WTF!

Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел август-сентябрь 2022. За месяц есть несколько интересных изменений.

Сочи (объявления)

Первым делом отправляемся на юг, смотреть, что там в горах и на пляжах. Цены считаются из объявлений о продаже, а не по фактическим сделкам (это важно).

 
Данные отсюда: https://sochi.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/

Видим, что первичка резко ушла вниз в конце сентября и тут же вернулась обратно. Цены в объявлениях на вторичку не падают. За месяц вторичка подорожала с 292к до 294к за метр (+2к). Первичка отыграла провал и полетела дальше в космос с 268к до 327к за метр (+59к или 22%). Вполне допускаю, что в сентябре был баг со статистикой цен новостроек, а никакого падения не было. Но в том году было снижение в октябре. Сейчас же частные инвесторы в бетон не спешат снижать цены, сочинский рынок из-за своей специфики продолжает развлекаться. Спроса нет, но цены только вверх. Цены, по которым ХОТЯТ ПРОДАТЬ. Но не цены реальных сделок.

( Читать дальше )

В различных телеграм-каналах и на прочих познавательно-развлекательных ресурсах разгоняется эта картинка, на которой видно, как в США ставка по ипотеке впервые стала выше, чем в России. За всю ипотечную историю нашей страны.

И если ставка в США достигда 30-летних максимумов (но если откровенно, то она лишь в последние 15 лет стабильно держалась ниже 6%, время от времени уходя ниже 4%), то по ставке в России вопросов ой как много. И хорошо, что многие на это обращают внимание, а не тупо орут вместе с Губергиевым РОС-СИ-Я 10 минут без перерыва.

( Читать дальше )

Недавно писал пост про ЗПИФы недвижимости, и недоумевал, как это они так управляются, что доходность низкая, а еще и не растут СЧА. Мое мнение, что это все из-за аффилированности этих самых активов. Например, УК и арендатор принадлежат (хоть даже и частично) одному холдингу, как в случае с Альфой и X5.

Несколько людей написали в комментариях на разных площадках, что в недвижимость-то можно инвестировать по-разному. Например, можно купить квартиру и сдавать (самое банальное) или купить машиноместо в ЖК и перепродать. Последнее мне понравилось тем, что ценник за машиноместо не такой высокий, а цены на машиноместа коррелируют с ценниками на квартиры в этих ЖК. Но что одно, что другое, дают слабый доход с аренды (в районе 3-4%, да даже если и 5%, то это мало), а квартира еще и имеет тенденцию жрать деньги на амортизацию. Так что я продолжаю изучать другие варианты.

Что я смотрел ранее?  

Это были несколько серий ЗПИФов «Арендный поток» Альфы и «Коммерческая недвижимость» Сбера. Доходность 7% и никакого роста стоимости активов (СЧА). А так не бывает. Еще смотрел ПНК, даже купил несколько паев (там порог входа маленький, могу себе позволить). У ПНК-Рентал модель другая, но там меня тоже смущает схема, в которой они и строят свои склады, и продают их, и сдают, еще и свою инвестиционную компанию имеют, причем ЗПИФ во всем этом деле выглядит как побочный бизнес. Но там ожидаемая доходность 12-14% и СЧА растет.

( Читать дальше )

«После прочтения многих книг понимаешь, что никакой практической пользы не получил. Книга Дмитрия Лебедева отличается своей практичностью…» — именно такие слова написаны на обложке этой книги, и это чушь чуть более, чем полностью.

По дороге в Питер и обратно прочитал в Сапсанище книгу Лебедева. Если вам нужен краткий пересказ этой книги, состоящей из 240 страниц, то вот: один мой знакомый купил квартиру и сейчас живет хорошо. Другой знакомый квартиру не купил, поэтому сейчас живет плохо. Кстати, видел его недавно, он превратился в бомжа. А еще можно купить не одну квартиру, а две. Это на 200 страниц, ну и на 40 страниц про все остальное кроме недвижимости.

Не совсем этого ждешь от книги про инвестиции и финансы, но все же Дмитрий 20+ лет работает с недвижкой, так что здесь моя вина, что ожидал чего-то другого, тем более, практической пользы. Еще один повод не верить отзывам о книгах, особенно тем, которые напечатаны на задней стороне обложки.

( Читать дальше )

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. Пляжный сезон заканчивается, а неопределенность остается.

В прошлый раз я смотрел июль-август 2022. За месяц есть несколько интересных изменений.

Сочи (объявления)

Сначала по традиции летим на Черное море. Ну или в горы, кому как больше нравится. Цены считаются из объявлений о продаже, а не по фактическим сделкам (это важно).

  

( Читать дальше )

Обратил внимание, что Альфа-Капитал собирает новый ЗПИФ на недвижимость — «Коммерческие метры». Это будет уже *дцатый ЗПИФ на недвижку, поэтому можно посмотреть на другие и решить, насколько такое кому может подойти. ЗПИФ недвижимости — это что-то типа REIT, но ЗПИФ.

Интересная вещь, ведь недвижимость всегда растет, а раз она всегда растет, то это логичный способ инвестировать как в рост стоимости, так и в доход с аренды. Прошаренные любители бетона знают, что доходность коммерческой недвижимости в среднем выше, чем с квартир. Но чтобы свое помещение купить, это ж нужны миллионы, а тут можно стать пайщиком и иметь свой квадратный метр на складе с бананами. Или в офисе с вебкамщицами.

Решил посмотреть, как у российских брокеров обстоят дела с ЗПИФами на недвижимость на паре примеров.

( Читать дальше )

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному.

В прошлый раз я смотрел июнь-июль 2022. Что сказать, с тех пор прошел месяц, и стало лучше (нет).

Сочи (объявления)

Сначала по традиции летим на Черное море. Ну или в горы, кому как больше нравится. Цены считаются из объявлений о продаже, а не по фактическим сделкам (это важно).

Данные отсюда: https://sochi.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/

( Читать дальше )

Аналитики подсчитали, кому на Руси жить хорошо (зачеркнуто) сколько новых метров жилья в среднем на одного жителя вводится за год. Москва в топе? Вовсе нет. Более того, Москва — четвертая с конца по обеспеченностью жильем в квадратных метрах на человека. Посмотрел, как дела в Москве, СПб и Сочи с Краснодаром, и вы посмотрите.


Краснодар

Больше всего жилья в пересчете на одного человека в 2021 году ввели в Краснодаре, где на протяжении последних лет наблюдается строительный бум, меньше всего (с разницей в 250 раз) — в Анадыре. На втором месте Новороссийск, а еще в топе Абакан! 

Меня прежде всего интересуют Москва (мой родной город), Санкт-Петербург и Сочи (в планах покупка квартиры именно там), ну и Краснодар как лидер. Все интересующие города можно посмотреть в таблице.

 

Объем ввода жилья на человека

( Читать дальше )

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел год с июля 2021 (когда я начал копить на сочинскую квартиру) по июнь 2022. Что сказать, за месяц произошли интересные изменения!

Сочи (объявления)

Летим на Черное море, там этим летом пробит новый рекорд — элитная недвижимость обогнала по ценам московскую. Цены считаются из объявлений о продаже, а не по фактическим сделакам (это важно).

Данные отсюда: https://sochi.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/

( Читать дальше )

В июле 2021 года я начал копить на недвижимость в Сочи. Неудачный момент, конечно, нужно было задуматься об этом 20 лет назад, и сейчас я бы уже писал этот пост, потягивая ледяное пивко на пляже. Так, стоп, зачем бы я тогда пост-то писал…

Короче говоря, го смотреть! В середине июля 2021 года, когда я начал отсчет и завел ТК, метр стоил 236 000 рублей. В июне 2022 метр стоит 253 000, причем существенный рост получился как раз только в июне. Это на вторичку. Рост составил 7%. С первичкой ситуация такая: было 275 000, стало 298 000 рублей за метр. Рост составил 8%. И если у вторички сейчас новый пик, то у первички пик был 328 000 в сентябре 2021. Также стоит отметить, что аккурат к моему началу отсчета цены поднялись. Если бы я считал с середины июня, там была цена 219 000 рублей за метр вторички.

( Читать дальше )